Idealna działka budowlana – co trzeba sprawdzić przed zakupem?

Kiedy pierwszy raz w mojej głowie pojawiła się myśl o tym, że będziemy budować własny dom, myślałam, że wystarczy 7 miesięcy i wprowadzę się do nowego, wymarzonego i pachnącego domu. Rozpoczęliśmy poszukiwania działki budowlanej i tu zaczęły się schody…..

Okazuje się, że znalezienie idealnej działki budowlanej może graniczyć z cudem. I wcale nie chodzi o to, że chcemy mieszkać z mężem w mieście, a jednak prawie na wsi. Bo konkretnie na przedmieściach wśród terenów zielonych i nieopodal lasu. Trudno jest znaleźć odpowiednią działkę do budowy domu w cichej i spokojnej okolicy. A do tego przed zakupem działki trzeba zwrócić uwagę na szereg czynników, bo może się czasem okazać, że na działce pod budowę domu, którą kupiliśmy z zamiarem wybudowania domu, wcale nie dostaniemy pozwolenia na budowę. A wynikać to może z szeregu różnych czynników.

Spotkanie z firmą budującą domy

Pierwszego „kopa”, a raczej wyjaśnienie jak wygląda sytuacja na rynku nieruchomości pod budowę domu, dostałam już na spotkaniu z firmą budowlaną. Ponieważ dla nas miejsce, gdzie wybudujemy nasz własny, wymarzony dom, jest szalenie istotną sprawą. Dlatego po podjęciu decyzji o budowie domu, jeszcze przed oglądaniem potencjalnych działek budowlanych, udaliśmy się do firmy zajmującej się budową domów, aby dowiedzieć się, jak wygląda proces budowy domu, na co zwrócić uwagę przy zakupie działki oraz ile ta przyjemność będzie kosztować i jak długo potrwa. I niestety szybko okazało się, że moje wyobrażenia na ten temat nie pokrywają się z rzeczywistością. To znaczy, można wybudować dom z siedem miesięcy, ale Pan z firmy budującej domy, z którym rozmawialiśmy, nie poleca takiego pośpiechu, ponieważ wówczas po jakimś czasie ma ścianach może wyjść grzyb. Chodzi o to, że mury muszą dobrze wyschnąć i odparować.

Idealna działka – nie tak łatwo, jak myślałam!

Po spotkaniu z firmą budującą domy nadszedł moment na poszukiwanie idealnej działki budowlanej. I tu niestety pojawiają się kolejne trudności. Cztery miesiące codziennego, selektywnego przeglądania ogłoszeń. Kilkanaście obejrzanych działek, niestety żadna z nich nie nadaje się pod budowę naszego wymarzonego nowego domu. Dlaczego? Ponieważ nie spełnia naszych wymagań (które chyba są wysokie). Okazuje się, że znalezienie idealnej działki budowlanej graniczy z cudem. Dlatego poprosiłam o pomoc Panią, która zajmuje się geodezją. A ma ona wiedzę o działkach budowlanych, które dopiero są w trakcie podziału, więc jest cennym źródłem informacji.

Nasza wymarzona działka budowlana

Idealna działka budowlana pod budowę naszego domu powinna mieć około 1500 metrów i wymiary około 25 długości oraz około 30 metrów szerokości. Ważne, aby znajdowała się na przedmieściach, w naszym ulubionym mieście – czyli tam, gdzie aktualnie mieszkamy w bloku. Fajnie by było, gdyby jeden z boków tej działki graniczył z terenami zielonymi, od zawsze marzy mi się, aby z okien domu bądź z tarasu, czy ogrodu zimowego oglądać sarenki za oknem. Byłabym też szczęśliwa, gdyby znajdowała się ona z daleka od dróg szybkiego ruchu, fabryk i aby gdzieś w pobliżu był las!

Działka budowlana – na co zwrócić uwagę?

1. Ukształtowanie terenu. Czy teren jest mocno zaniżony względem drogi? Jeśli tak, to może generować dodatkowe koszty przy budowie, bo wtedy trzeba nawieźć ziemi, by wyrównać poziom działki. Albo też będzie generować dodatkowe koszty związane z dostosowaniem technologii budowy domu do danej działki. Jakiej? Na przykład w przypadku dużego spadku terenu może się okazać, że dom będzie miał dwuetapowo wykonywany fundament. A to wiąże się z dodatkowym wydatkiem. Czyli najpierw zostaje wybudowany pierwszy fundament. Następnie jest on zasypywany i dopiero powstaje fundament właściwy. A wszystko to po to by fundament znajdował się na gruncie twardym — rodzimym.

2. Kształt działki. Najlepsza będzie działka zbliżona do kwadratu. Najtrudniej zmieścić wymarzony dom na działce trójkątnej czy trapezowej, ale dobry architekt i taki dom zaprojektuje.

3. Długość i szerokość działki budowlanej. To szalenie ważne aspekty. Warto o nie pytać już od początku, bo czasem może się okazać, że ze względu na nieodpowiednie wymiary działki musisz zapomnieć o wymarzonym domu czy zmienić jego koncepcję. Najlepiej, gdyby działka miała min. 25 m długości i min. 20 m szerokości. Przynajmniej w naszym przypadku będą to optymalne wymiary działki, ponieważ upatrzyliśmy sobie dom z dwoma stanowiskami garażowymi w bryle budynku, którego długość wynosi 18 metrów.

4. Obowiązujące linie zabudowy na danym terenie. Do tego trzeba pamiętać o obowiązujących liniach zabudowy na danym terenie. Najczęściej jest to 4 m z każdej strony działki, ale tylko w przypadku, gdy dla terenu, na którym znajduje się Twoja potencjalna działka, nie opracowano miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego. Jedna z działek budowlanych, którą oglądaliśmy, miała na przykład wpisane obowiązujące linie zabudowy 5 i 8 m.

5. Miejski plan zagospodarowania przestrzennego może trochę utrudnić budowę. Inna z potencjalnych działek budowlanych, która nam się podobała, miała zapisane w tym planie, że 500 metrów z przodu działki, czyli 1/3 powierzchni całej działki budowlanej musi stanowić teren zielony. A to oznacza, że nie można się na nim wybudować. Poza tym miejscowy plan zagospodarowania określa także, jaki dom możesz postawić na działce budowlanej, ile miejsca może zajmować budynek gospodarczy i ogród, a czasem też czy możesz mieć staw w ogrodzie.

6. Dojazd do kupowanej działki budowlanej. Czy działka w ogóle ma dojazd? Uwaga! Zdarzają się działki budowlane w środku pola, do których jeszcze nie wytyczono dojazdu. Mieliśmy taką sytuację. Ale to nie wszystko, gdy droga jest publiczna, to jest ok, bo nie martwimy się o jej odśnieżanie czy naprawę.

Gorzej jest, kiedy droga dojazdowa do działki budowlanej, którą zamierzasz kupić, ma oznaczenie „KDW” w miejskim planie zagospodarowania przestrzennego. Bo oznacza to, że jest to droga wewnętrzna. I niestety za budowę, modernizację, odśnieżanie, oznakowanie i utrzymanie drogi wewnętrznej odpowiada jej właściciel bądź właściciele.

7. Działka budowlana dostęp do mediów. Czy działka budowlana ma dostęp do mediów albo, czy te media znajdują się gdzieś w pobliżu? Jako właściciel działki budowlanej musisz podłączyć do niej media: energię elektryczną i sieć wodociągową, czyli wodę i kanalizację. Pół biedy, jeśli gdzieś w pobliskiej okolicy znajdują się te media, gorzej w przypadku gdy ich nie ma. Dlaczego? Ponieważ jako właściciel działki budowlanej to Ty, na swój koszt zajmujesz się ich podłączeniem. Zamiar podłączenia mediów należy zgłosić w zakładzie energetycznym, pobliskiej gazowni czy miejskim przedsiębiorstwie gospodarki komunalnej, która odpowiada za przyłącza wodno-kanalizacyjne. Idealna byłaby działka budowlana z podłączonymi mediami. Ponieważ podłączenie mediów wiąże się z dodatkowymi kosztami.

8. Jaka jest okolica i sąsiedztwo działki budowlanej, którą zamierzasz kupić? Czy jest cisza i spokój? A może obok znajduje się duża firma, która może generować hałas? Czy działka ma w pobliżu tereny zielone lub las? Czy potencjalna działka budowlana, którą zamierzasz kupić, znajduje się w pobliżu drogi wojewódzkiej bądź często uczęszczanej? Jeśli tak to Ty i Twoja rodzina będziecie narażeni na wdychanie spalin i metali ciężkich. Dla mnie, osoby przez całe życie mieszkającej w bloku, to niezbędne wytyczne. Można też sprawdzić, czy w okolicach potencjalnej działki budowlanej jest przedszkole, szkoła czy sklepy, ale jeśli jesteście kierowcami, to jest to sprawa drugorzędna. Dla mnie najważniejszy jest spokój, bliskość lasu i terenów zielonych.
Warto też zwrócić uwagę czy jest to teren zalewowy, z osuwiskami czy nierównymi zboczami.

9. Stan prawny działki budowlanej. Czyli kto jest właścicielem? Czy działka nie ma ustanowionej służebności lub zadłużenia? Te informacje znajdziesz w księdze wieczystej posesji oraz w Starostwie, w ewidencji gruntów i budynków.

10. Przeznaczenie działki. Może się okazać, że kupisz działkę, która prezentowana jest jako budowlana, jednak nigdy się na niej nie wybudujesz. Jeśli to będzie grunt rolny, to odrolnienie takiej działki może potrwać nawet kilka lat i sporo kosztować.

Jeśli wszystko Ci odpowiada w potencjalnej działce budowlanej, następnym krokiem jest wizyta u notariusza, w celu zawarcia umowy kupna-sprzedaży. A o tym ile kosztują formalności u notariusza po zakupie działki budowlanej oraz co należy zrobić w następnej kolejności, opiszę w kolejnych postach.

Ciekawi mnie czy Ty zwracałaś/eś uwagę na powyższe czynniki przy zakupie działki budowlanej?

2 odpowiedzi do “Idealna działka budowlana – co trzeba sprawdzić przed zakupem?”

  1. Ja jak szukałem idealnej działki pod budowę również skorzystałem z firmy która ma w ofercie usługi geodezyjne. Bez ich pomocy nie znalazłbym działki która idealnie pasowała pod budowę domu i jednocześnie miała duży ogród.

    1. Franko, zrobiliśmy z mężem dokładnie tak samo. Najpierw korzystaliśmy z biur nieruchomości, ale dopiero geodetka miała odpowiednią wiedzę i kontakty. I chyba nam pomogła 🙂 Zobaczymy jak się sytuacja dalej rozwinie 🙂

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *

Wszystkie komentarze są własnością ich autorów. Autor ponosi pełną odpowiedzialność za treść wpisu. Jeżeli wynikną z tego konsekwencje prawne, sposobynazycie.pl może przekazać wszelkie informacje stronom zainteresowanym na temat danego użytkownika oraz pomóc w jego zlokalizowaniu.